ローン残債のある物件の売却は、金融機関による承諾が必要

物件を売却する際、つまずきやすいポイントが「ローン残債の問題」です。

売主が金融機関に相談せずに売却を進め、「結果的に売却ができない」など、後でトラブルになるケースも少なくありません。

そこで今回は、ローン残債のある物件を売却する際に押さえたい知識を解説します。

前提として、ローンが残っている物件の売却には、金融機関の承諾（＝抵当権抹消に必要な残債処理への同意）を得ることが必須です。

抵当権とは、金融機関がローン返済の担保として不動産に設定する権利のこと。

抵当権が抹消されない限り、買主へ所有権を移転することはできません。

そして、金融機関との話し合いに大きな影響を及ぼすのが、売却価格とローン残債のバランスです。

これには以下の2通りがあります。

アンダーローン：売却価格 ＞ローン残債

オーバーローン：売却価格＜ローン残債

まずは、ご自身の物件がどちらにあたるかを把握することが、金融機関との交渉をスムーズに進める第一歩となります。

アンダーローンの場合〈売却価格 > 残債〉の考え方

ローン残債を売却価格が上回るケースを「アンダーローン」といいます。

たとえば、ローン残債が4,000万円、売却価格が5,000万円であれば、売却代金の範囲内で残債を完済できます。

そのため、手続きがスムーズに運ぶケースが多く、以下のようなステップで手続きを進められます。

金融機関に売却の意向を伝える

買主と売買契約を締結する

売却代金から残債を一括返済する

抵当権を抹消し、所有権移転登記を行う

注意点は、売却価格がローン残債を確実に上回ることを、金融機関にしっかり示すことです。

価格に根拠のある査定書などを明示することが大切です。

また、ローン残債を売却価格がわずかに上回る場合、諸費用（仲介手数料や登記費用など）を差し引くと不足が生じる可能性があるため、慎重な資金計画が欠かせません。

オーバーローンの場合〈売却価格 < 残債〉の考え方

一方、ローン残債を売却価格が下回るケースを「オーバーローン」と呼びます。

たとえば、ローン残債が4,000万円、売却価格が3,500万円の場合、500万円の不足が生じます。

このケースでは以下のような対処方法で不足分をカバーしなければなりません。

・自己資金で不足分を補う

手持ち資金で補てんできれば、比較的スムーズに売却手続きを進められます。

・任意売却を行う

債権者の同意を得て、通常の仲介と同様に売却し、残債を分割返済や条件変更で処理できる制度です。

市場価格に近い金額で売却できるケースもあります（市場価格が保証されるわけではありません）。

・売却を先送りし、ローン条件を見直す

金利引き下げや返済期間の延長などについて金融機関と交渉し、資金繰りを改善してから売却を検討する方法です（必ずしも、条件見直しが認められるわけではありません）。

・債務整理を検討する

売却ではなく、個人再生や自己破産など法的手段で残債を整理する方法もあります。

ただし、借入れやクレジットカード利用が制限されます。

オーバーローンでは、金融機関の協力が不可欠です。

早めに相談することで、任意売却など柔軟な対応策をとれる可能性があります。

金融機関に相談するベストなタイミングは状況によって変わる

ローン残債のある物件の売却では、金融機関との連携が成功の鍵となります。

しかし、「どのタイミングで相談すれば良いのか？」と判断に迷われるオーナー様も少なくありません。

ここでは、3パターンの相談タイミングをご紹介します。

1. 売却を検討し始めた段階

……早期から綿密な計画を立てたい慎重派のオーナー様に最適です。

【メリット】

金融機関との早期連携により、売却プロセスを円滑に進められる

各種手続きや必要書類の準備に十分な時間を確保できる

金融機関と売却戦略を共有し、最適なプランを構築できる

【デメリット】

• 売却価格が不明なため、具体的な資金計画の話し合いが詰められない

2. 不動産査定が完了した段階

……一般的な売却であれば、このタイミングがおすすめです。

【メリット】

アンダーローン、オーバーローンの判別が可能となり、具体的な資金計画を立てられる

判断材料があるため、金融機関と建設的な話し合いがしやすい

【注意点】

「信頼できる査定書があること」が前提条件になります。

専門家による根拠のある査定や、精度の高い市場データに基づく査定などを金融機関に示すことが重要です。

3. 買主が決まった段階

……少なくともオーバーローンで残債の返済が難しい場合は、避けるべき選択です。

【アンダーローンの場合】

売却価格やスケジュールが確定しているため、返済計画を具体的に調整できる

【オーバーローンの場合】

残債の一括返済が難しい場合は、金融機関の承諾が得られない可能性が高い

売却の相談をする際、金融機関に伝えるべき内容は？

ローン残債のある物件の売却を検討する際、金融機関との話し合いを円滑に進めるためには、以下の情報を準備しておくとスムーズです。

物件の稼働状況（直近のレントロールなど）

収支報告書（家賃収入と支出の状況）

修繕履歴

査定書

売却を検討する理由（資金繰り、事業戦略の変更など）

自己資金の有無や親族からの支援

査定書は、金融機関との話し合いの際に欠かせない資料です。

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この記事の監修者

谷 和範（株式会社さくら不動産 代表取締役社長）

• 宅地建物取引士/
• 賃貸不動産経営管理士/
• おうち売却の達人

大手不動産フランチャイズチェーンに19年間勤務後、株式会社さくら不動産を創業する。現在SUMiTAS北見店を運営。対応分野は、不動産売却・住み替え・相続・賃貸・管理・不動産コンサル。対応エリアは北見市、網走市、美幌町。