契約不適合責任とは、契約内容と実際の内容が異なること

不動産を売却する際に、ぜひ理解しておきたいのが「契約不適合責任」という法律上のルールです。

これは一言でいえば、「契約で約束した内容と異なるものを引き渡した場合、売主が責任を負う」というものです。

不動産取引に限らず、ネット通販や中古車の売買など、さまざまな商取引に適用される、民法上の基本的な責任ルールです。

契約不適合責任は、以下のようなケースで買主から追及される可能性があります。

①数量の不適合：約束した数より少ない（例：区画数や戸数など）

②品質の不適合：想定されていた品質に達していない（例：著しい劣化や欠損）

③種類の不適合：異なる種類の物件が引き渡された（例：住居用と説明されたのに登記は倉庫だった）

④性能の不適合：機能を果たしていない（例：給排水が使えない、附属設備が故障している）

とくに不動産取引では、以下のような契約不適合が問題となることがあります。

①物理的瑕疵：雨漏り、漏水、白アリ被害、腐朽、ひび割れ、傾き など

②法令違反・行政上の制限：建ぺい率や容積率のオーバー、無許可増築、用途地域違反、違法建築 など

③権利関係の不適合：抵当権が残っている、境界を越境している など

買主が選択できる契約不適合責任を追及できる4つの手段とは？

買主は契約内容と異なる物件が引き渡された場合、売主に対して以下の4つの方法で契約不適合責任を追及することができます。

①追完請求：契約に適合する状態に修理・交換するよう求めるもの（例：欠陥部分の補修 など）

②代金減額請求：不適合の程度に応じて、売買代金の一部返還を求めるもの

③損害賠償請求：契約不適合によって実際に損害が発生した場合、その補償を求めるもの

④契約解除：不適合が重大で契約の目的が達成できないと認められる場合、契約自体を解除するもの

これらの手段は、買主が自由に選択できるものではなく、一定の制約があります。

たとえば、追完請求は、実際に修理や是正が可能であることが前提です。

たとえば建物の傾きなど、技術的・物理的に改善が困難な場合は適用されにくいでしょう。

また、代金減額請求は、追完ができない場合や売主が追完を拒んだ場合にのみ行使できます。

そして、損害賠償請求は、売主に故意または過失があることが条件です。

契約解除は、物件の引き渡し前後の段階でなければ現実的には難しく、かつ不適合の程度が「契約の目的を達成できない」と判断される必要があります。

適切な情報提供で契約不適合リスクを軽減しよう

注意すべきなのは、「物件に問題がある＝常に契約不適合責任が発生する」というわけではないという点です。

たとえ購入後に雨漏りなどの不具合が見つかったとしても、売主がその内容を事前に丁寧に説明し、買主が同意したうえで契約した場合、契約不適合責任を原則問うことはできません。

このように、売主が買主に対して適切に情報を開示・説明していたかどうかが、契約不適合リスクを左右します。

リスクを回避するために、物件に関する情報はあらかじめ整理し、明示しておくことが重要です。

【売主が用意しておきたい不動産の情報】

登記簿謄本

境界確認書、測量図

設計図、竣工図

建築確認済証、検査済証

借地権、借家権に関する契約書　など

また、書類だけでは判断できない以下のような点についても、事実を把握している限り誠実に開示することが望まれます。

未登記の増築部分の有無

附属設備の不具合

私道の持分 など

【収益物件の場合に用意したい情報】

レントロール

賃貸借契約書

修繕や設備更新の履歴

家賃滞納者の有無と対応状況 など

これらすべての資料を必ず用意しなければならないわけではありませんが、できる限りの情報を事前に提供・開示・説明するのが理想です。

これにより、買主が不具合について事前に知っていたことを証明しやすくなり、不適合責任を問われにくくなります。

さらに、入居者が過去に自殺・事件・孤独死などで亡くなっていた場合には、買主の判断に影響する重要な事項として説明責任が生じます。

契約不適合責任を問える期間は特約によって短縮できる

不動産売買における契約不適合責任の存続期間（買主が責任を追及できる期間）はやや複雑ですが、重要なポイントのため、売主・買主ともに基本知識を備えておくべきです。

まず、民法第566条によれば、買主は契約不適合を知ったときから「1年以内に売主へ通知」すれば、契約不適合責任を追及することができます。

ここで注意すべきなのは、「引渡し日から1年」ではなく、不適合を知った日から1年以内という点です。

ただし、実務上はこれとは別に、特約によって期間を短縮するケースも一般的です。

たとえば個人間売買の場合には、引渡し後3ヶ月以内（または1ヶ月以内）といった具合に、契約書で責任期間を短縮する特約が設けられることがよくあります。

さらに、中古物件の場合は「現況有姿（ありのままの状態）で引き渡す」と明記された特約を設けることにより、契約不適合責任を免責する合意も可能です。

ただし、たとえ免責特約があっても、売主に「故意」または「重大な過失」があった場合、責任を免れられません。

たとえば、売主が雨漏りやシロアリ被害などの不具合を知っていながら告知しなかった場合には、免責の効力を否定される可能性があります。

ご参考までに、売主が不動産会社の場合には、宅地建物取引業法により、「最低2年間は契約不適合責任を負う」と決まっています。

買主が個人の場合、この期間を2年未満に短縮することはできません。

不動産は高額な取引であるため、万が一、契約不適合責任を問われた場合、売主にとっては大きなダメージとなる可能性があります。

契約不適合のリスクを未然に防ぐには、物件や入居者に関する情報を正確に把握し、買主へ誠実に開示・説明することが重要です。

また、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことで、契約内容の整理や説明責任の履行をサポートしてもらえるため、契約不適合リスクを軽減できます。

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この記事の監修者

谷 和範（株式会社さくら不動産 代表取締役社長）

• 宅地建物取引士/
• 賃貸不動産経営管理士/
• おうち売却の達人

大手不動産フランチャイズチェーンに19年間勤務後、株式会社さくら不動産を創業する。現在SUMiTAS北見店を運営。対応分野は、不動産売却・住み替え・相続・賃貸・管理・不動産コンサル。対応エリアは北見市、網走市、美幌町。