不動産取引では、売主自身が内容を理解することが重要

不動産取引において、契約書をはじめとする書類の準備は、仲介業者が行います。

しかし、「プロに任せているから大丈夫」と、内容を把握しないままサインしてしまうのはリスクを伴います。

なぜなら、万が一トラブルが起きた際、法的責任を負うのは契約当事者である「売主ご自身」だからです。

引渡し後に不具合が見つかった際、たとえ悪意がなかったとしても「仲介会社に任せていたので、よくわからなかった」という主張は、原則として通用しません。

不動産売買において、トラブルを回避するための防御策は、以下の3つの書類内容をしっかり把握することだと言っても過言ではありません。

・売買契約書：取引全体の基本ルール

・付帯設備表：設備の状態を伝えるもの

・物件状況報告書：建物や土地の履歴・状態（告知事項など）を伝えるもの

このうち「付帯設備表」と「物件状況報告書」の2つは、宅建業法で義務付けられているわけではありません。

しかし、不動産の実務において、これらはトラブル回避のための「必須書類」として扱われています。

今回は、これら3つの書類で売主がチェックすべきポイントを解説します。

【売買契約書】金銭・特約・不適合責任を最終チェック

売買契約書は、取引の代金や期限、条件などを定めた「取引の根幹」となる書類です。

難解な言葉が並びますが、売主がチェックすべきポイントは「いつ・いくらで・どんな責任で売るか」というシンプルな部分に集約されます。

契約当日は不動産会社が内容を読み上げますが、その場で全てを理解するのは容易ではありません。

数日〜1週間前などに契約書のコピー（ドラフト）をメールでもらい、自宅で落ち着いて確認しておくのが安心できる方法です。

具体的なチェックポイントは以下のとおりです。

1.手付金や残代金受け取りの内容

契約書には「売買代金」の総額だけでなく、その内訳や支払い時期が明記されます。

・手付金：契約時に「証拠金」として受け取るお金

・残代金：引渡し時に受け取る、残りの金額

・固定資産税の精算：その年の税金を「引渡し日」で日割り計算し、売主が先払いしている分を買主から受け取れる

手付金の額は妥当か、残代金を受け取るタイミング（ご自身の引越し時期と買主の入居希望日の兼ね合い）に無理がないかを確認しましょう。

2.ローンや残置物などに関する特約の内容

特約とは、その取引のためだけの「オーダーメイドの特別ルール」です。

標準的な契約ではカバーしきれない個別の事情を記載します。

・ローン特約：

買主が住宅ローンの審査に落ちた場合、契約を白紙に戻せる条項。

この特約が設定されている場合、「契約＝売却確定」ではない点に注意が必要です。

・残置物の処分：

不用品を「誰が・いつまでに」片付けるかを決めます。

期限までに処分できないと契約違反を問われる可能性があるため、現実的な期限になっているか確認しましょう。

3.売った後の不具合の保証範囲と期間

引渡し後に、買主に伝えていなかった「重大な不具合」が見つかった場合、売主が補修などの責任を負うことを「契約不適合責任」といいます。

「知らなかった」では済まされないケースもありますが、逆に、契約書や物件状況報告書で事前に伝えていれば、その箇所について責任を問われる可能性は低いです。

・トラブルになりやすい項目：雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障など

・責任を負う期間：個人の売主の場合、「引渡しから3ヶ月間」とするのが一般的

・設備の免責：古いエアコンや給湯器などの設備は、「故障していても責任を負わない（免責）」を設定することも可能

築古物件など、建物の状態に不安がある場合は、「契約不適合責任を一切負わない（現状有姿）」という特約を設ける選択肢もあります。

後のトラブルをゼロにしたい場合は、不動産会社に相談してみましょう。

ただし、現状有姿でも、知っていた不具合を告知しなかった場合、責任を問われる可能性があるため注意が必要です。

【付帯設備表】「問題なし」の思い込みはトラブルの元

不動産売却において、契約書とセットで重要なのが「付帯設備表」です。

これは、その物件に「何が付いていて、それらが今どんな状態か」を一覧にまとめたものです。

対象となるのは、毎日の生活に欠かせない以下の項目です。

・水回り：キッチン、浴室、洗面台、トイレなど

・空調・照明：エアコン、床暖房、換気扇、照明器具など

・その他：テレビドアホン、火災報知器、網戸、カーテンレールなど

キッチン一つとっても、流し台、換気扇、コンロ、食洗機……と細かく項目が分かれます。

これらについて、売主が責任を持って現状を申告する必要があります。

引渡し後に買主からクレームを受けるリスクを避けるため、以下のポイントを徹底しましょう。

1.「実際に動かして」動作確認をする

「少し前まで使えていたから大丈夫」という思い込みは危険です。

電動のものは、実際にスイッチを入れて動作確認してください。

2.「置いていくか、持っていくか」を明確にする

エアコンや照明器具、庭の物置などは、トラブルになりやすい項目です。

「売主は置いていきたいが、買主は撤去してほしい」ということもあります。

食い違いを防ぐため、撤去か残置かを明確に区分けします。

3.不具合は正直に申告する

付帯設備表に不備が記されていない設備は、原則として「正常に使える」と判断されます。

引渡し直後に故障が発覚すると、修理費用や代替品の購入費用を請求される可能性があるため、少しでも不安があれば「故障」「不具合あり」などと記載するのが得策です。

【物件状況報告書】バレないだろうの安易な判断は危険

重要書類の3つ目は、「物件状況報告書」です。

これは、実際に住んでいる売主にしか分からない情報をまとめた書面です。

主に以下のカテゴリーで構成されています。

・建物の状態：雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、腐食など

・土地の状態：境界トラブルの有無、地盤沈下、地中埋設物など

・周辺環境：近隣の騒音・振動・臭気など

・心理的事項：過去の事件・事故、近隣の嫌悪施設など

物件状況報告書では、目に見える建物や土地の「ハード面」だけでなく、住環境や過去のトラブルといった「ソフト面」の両方を正確に伝える必要があります。

避けたいのは、「正直に記載しなくても大丈夫だろう」と安易に判断することです。

たとえば、数年前に一度だけ雨漏りがあったのに「最近は大丈夫だから」と「雨漏り無し」としてしまうのは危険です。

また、「隣人と騒音のことで揉めている」などのネガティブ情報も正直に伝えることをおすすめします。

これにより、引渡し後のトラブルリスクを軽減できます。

「これは買主に伝えた方がいいかな」と迷ったり、記載内容が事実と違うと感じたりした場合は、不動産会社に相談するとよいでしょう。

賃貸物件の出口戦略の相談はさくら不動産へ

北見市での不動産売却をお考えの方は、まずはお気軽にさくら不動産へご相談ください。

👉 無料査定・売却相談受付中

👉 無理な営業は一切ありません

あなたの状況に合わせた、最適な売却プランをご提案します。

お問合わせはこちら

この記事の監修者

谷 和範（株式会社さくら不動産 代表取締役社長）

• 宅地建物取引士/
• 賃貸不動産経営管理士/
• おうち売却の達人

大手不動産フランチャイズチェーンに19年間勤務後、株式会社さくら不動産を創業する。現在SUMiTAS北見店を運営。対応分野は、不動産売却・住み替え・相続・賃貸・管理・不動産コンサル。対応エリアは北見市、網走市、美幌町。