流れを知ることで不動産の売却がしやすくなる

不動産を売却する際には、査定を依頼する前に全体の流れを理解しておくことが重要です。

なぜなら、大半の方にとって不動産の売却は、初めての経験だからです。

流れを知らないままスタートすると、不動産会社との連携がうまくいかなかったり、買主とのトラブルが発生したりすることもあります。

売却の流れを事前に把握しておくことで、その都度、的確な判断がしやすくなり、次にやるべきことに対して万全の準備をすることができます。

不動産の売却方法は「買取」と「仲介」の2種類がある

不動産の売却には「買取」と「仲介」の2種類があり、どちらを選ぶかによって流れや内容が変わってきます。

「買取」とは、不動産会社に直接物件を買い取ってもらうことを指します。

価格の折り合いがつけば、すぐに成約となります。

一方、「仲介」とは、不動産会社（仲介会社）に買主を探してもらうことを指します。

条件に納得する買主が見つかれば、成約となります。

買取と仲介、それぞれのメリットとデメリットは以下の通りです。

［買取］

・スピーディーに売却しやすい

・売却価格が仲介よりも安い傾向がある

［仲介］

・売却価格が仲介よりも高い傾向がある

・買主が見つからない場合もある

つまり、スピードを重視するなら買取、価格を重視するなら仲介が良いということになります。

今回は「仲介の流れ」について解説します。

不動産売却までの7つのステップ　リサーチから引渡しまで

①不動産の相場をリサーチする

売主が物件の相場を知っておくことで、不動産会社から提示される査定金額が「妥当かどうか」を判断しやすくなります。

また、買主との価格交渉の際にも、「ここまでは譲れる」という最低限の売却価格を決めやすくなります。

物件の相場をリサーチする方法としては、SUUMOなどの不動産ポータルサイトや、国土交通省が提供する不動産情報ライブラリなどがあります。

似た条件の物件の価格を検索してみましょう。

②不動産会社に査定を依頼する

不動産の査定方法には、過去の取引データや市場価格などを基に行う「簡易査定」と、現地を訪れ建物や土地を見て行う「訪問査定」があります。

簡易査定は「大まかな金額を早く知りたい」という人に向いており、訪問査定は「時間がかかっても良いので、実際の売却価格に近い金額を知りたい」という人に向いています。

複数の不動産会社から査定を取る方が安全ですが、信頼できる不動産会社がある場合は、1社に査定を依頼することもあります。

③仲介会社との契約型式を選ぶ

物件の売却を依頼する不動産会社を決めた後にやることとして、契約型式を選ぶ必要があります。

契約型式は3種類あり、どれを選ぶかによって条件が変わってきます。

3種類の違いを把握し、適切な契約型式を選ぶことが重要です。

・専属専任媒介：

他の仲介会社に依頼することはできない。

また、依頼者は自ら発見した相手と契約することができない

・専任媒介：

他の仲介会社に依頼することはできない。

しかし、依頼者は自ら発見した相手と契約することができる

・一般媒介：

複数の仲介会社に依頼できる

④売却を正式に依頼する

依頼者と不動産会社が正式な契約（「媒介契約」と言います）を結ぶことで、不動産会社は売却活動を開始することができます。

一般的な媒介契約書には、契約型式や媒介価額、報酬額、契約の有効期間などが記載されます。

⑤不動産市場に出す

媒介を行う不動産会社は、指定流通機構（レインズ）への登録や他の不動産会社との情報共有などを必要に応じて行います。

また、自社の店舗やWEBサイト、不動産ポータルサイトでの情報掲載も行い、内見を希望する人への対応も行います。不動産会社は依頼主に必要な報告をします。

⑥買主と契約を交わす

内見者の中から、物件を購入したいという人が現れた場合、価格や条件の交渉を行い、合意に達したら売買契約に進みます。

不動産が目標期間内に売却できなかった場合の対処策として、販売価格を下げたり、リフォームをしたりなどの選択があります。

⑦残債を受取って引き渡す

買主から残債（残りのお金）を受け取ると同時に、物件を引き渡します。

受け取る残債は、売却価格から手付金を差し引いた金額となります。

売買契約の時点で家具や電化製品などが物件内に残っている場合は、引き渡しまでに必ず撤去しましょう。

そして、引渡し完了後、不動産会社に仲介手数料を支払うことで、不動産売却の手続きが完了します。

なお、不動産を売却して売却益を得た場合、所得税や住民税などが課せられます。

ただし、この税金は売却益（譲渡益）にかかるものであり、売上にかかるものではない点にご注意ください。

譲渡益の税率は、不動産の所有期間が「5年以下」と「5年超」のどちらかで変わります。

5年以下：39.63%

5年超：20.315%

※所有期間は譲渡した年の1月1日時点の所有期間で判断

※マイホームを売却した場合、軽減税率の適用対象になる可能性あります。

物件の売り出し価格は適正価格で設定することが重要

賃貸物件の売り出しにおいて欠かせないのは、「高い価格ではなく、適正な価格を設定すること」です。

もちろん、私たちはオーナー様の物件が少しでも高く売れるよう、全力でサポートしていきたいと考えています。

しかし、賃貸物件の買主は、不動産の知識を持っていたり、ご自身で相場をリサーチしたりといったスキルのある方々が大半です。

そのため、相場よりも高い売り出し価格を設定してしまうと、売れ残ってしまう可能性が高くなります。

もちろん、売却期間が通常よりもかかっても構わないので「売り出し価格を意図的に高めに設定したい」という場合もあるでしょう。

弊社ではこういったご要望にも対応できますが、通常はスムーズな売却を実現するために、適正な売り出し価格の設定をおすすめします。

賃貸物件の価値を算定する3つの方法

次に考えたいのは、「賃貸物件の適正価格とは具体的に何か」ということです。

実際には、「これが正解」という査定価格、相場価格、売り出し価格はありません。

一般的には案件ごとに、以下の方法で価格を算定することが多いです。

①過去の取引データを参考に算定

②土地や建物の資産価値を基に算定

③将来、見込まれる収益性を基に算定

住居用の物件の場合、①の相場や②の資産価値を重視します。

一方、賃貸物件の場合、これに加えて③の収益性を考慮して価格を検討するのが一般的です。

③の収益性を基にして物件価格を算定する方法は「収益還元法」と呼ばれます。

これには、「直接還元法」と「DCF法」の2つの方法がありますが、一般的に広く用いられているのは直接還元法です。

その計算式は以下の通りです。

不動産価格＝年間の純収益÷還元利回り

①～③のうち、どれを重視して査定価格を算定するかは不動産会社によって異なりますが、いずれにしても、正確なデータや算定方法に基づいているならば広義の適正価格と言えるのではないでしょうか。

オーナー様ご自身で相場を手軽に調べる方法

前述の通り、適正価格には正解がありません。

そのため、オーナー様ご自身が、売り出し価格に問題がないかをチェックする手段を持っていると安心です。

賃貸物件の相場を手軽に調べる方法として、以下の3つが挙げられます。

①不動産投資サイトで調べる

賃貸物件の相場を調べたい場合は、一般の総合不動産サイトではなく、不動産投資サイトを利用するのがよいでしょう。

所有物件に近い条件（沿線や駅、物件タイプ、利回りなど）をサイト上で設定すると、類似物件の販売価格（売り出し価格）を確認できます。

ただし、サイト上に表記されている販売価格は、実際の成約価格ではなく希望価格である点に注意しましょう。

②レインズ・マーケット・インフォメーション

賃貸物件の収益性ではなく、資産価値に基づいた相場を知りたい場合は、レインズ・マーケット・インフォメーションを利用する方法があります。

レインズは不動産会社（仲介会社）だけが利用可能なシステムですが、一般の方向けにカスタマイズされたWEBサイトがレインズ・マーケット・インフォメーションです。

このサイトでは、マンションと戸建ての成約事例を検索・閲覧できる仕組みになっています。

ただし、土地やアパートの情報は閲覧できません。

③不動産情報ライブラリ

②と同様に、資産価値に基づいた相場を知りたい場合は、国土交通省が運営するWEBサイトの不動産情報ライブラリ（旧 土地総合情報システム）を閲覧する方法もあります。

住所や路線、駅名などで土地や中古マンションなどの取引価格を検索・閲覧できます。

「いつまでに売りたいか」をご家族で話し合うところから始めよう

今回のコラムでは、不動産を売却する際の大まかな流れを解説しました。

全体像が見えてくることで、不動産の売却がより現実的に感じられるのではないでしょうか。

とはいっても、不動産売却までのステップ①「不動産の相場をリサーチする」にいきなり着手することは、ハードルが高いと感じる人もいらっしゃるでしょう。

おすすめなのは、手軽なことから始めてみることです。

例えば、「いつまでに不動産を売りたいか」について、ご家族で話し合ってみてはいかがでしょうか。

一般的に不動産の売却にかかる期間は半年以上と言われています。

少し余裕を持って、売却したい期限の8ヶ月〜1年前に、ステップ②「不動産会社に査定を依頼する」を実行すると良いでしょう。

北見市の不動産売却は、さくら不動産へ

不動産売却は「今すぐ売るかどうか」よりも、「正しい判断ができる状態になること」が大切です。

北見市での不動産売却をお考えの方は、まずはお気軽にさくら不動産へご相談ください。

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この記事の監修者

谷 和範（株式会社さくら不動産 代表取締役社長）

• 宅地建物取引士/
• 賃貸不動産経営管理士/
• おうち売却の達人

大手不動産フランチャイズチェーンに19年間勤務後、株式会社さくら不動産を創業する。現在SUMiTAS北見店を運営。対応分野は、不動産売却・住み替え・相続・賃貸・管理・不動産コンサル。対応エリアは北見市、網走市、美幌町。