査定を行う業者によって最終的な売却価格が大きく変わる

賃貸物件を売却する際には、査定を行う業者を慎重に選ぶことが重要です。

なぜなら、同じ賃貸物件であっても、「どの業者に売却をお願いするか」で最終的な売却価格が大きく変わる可能性があるからです。

場合によっては、査定価格が100万円単位で異なることもあります。

不動産を査定する業者には、いくつかの種類があります。

これを理解したうえで査定を依頼しないと、「こんなはずではなかった……」という結果になりかねません。

特に、賃貸物件の査定は、住居用の物件の査定よりも難易度が高いため、注意が必要です。

賃貸物件の売却査定は収益性を評価する必要がある

アパートやマンションなどの賃貸物件の査定が、住居用の物件よりも難しい理由は、建物や土地の評価に加えて、収益性を評価する必要があるからです。

例えば、ほぼ同じ条件の土地と建物のアパートがあったとして、稼働率がそれぞれ90%と60%だった場合、稼働率が90%の物件の方が高い査定金額になるのが普通です。

この収益性を基にした査定方法は「収益還元法」と呼ばれています。

収益還元法には以下の2つの計算方法があり、精度や計算の手間が異なります。

〈直接還元法〉

• 賃貸物件の価値を簡易的に割り出す方法
• 1年間の純収益を還元利回りで割って計算

〈DCF法〉

• 計算方法は複雑だが精度が高い
• 将来的に生み出すと予想される純収益を現在価値に換算して算出

どちらの計算方法を選ぶにしても、適正な物件の価値を算出するには、不動産の専門知識が不可欠です。

そのため、所有する賃貸物件の価値を知りたいという場合は、信頼できる不動産会社に査定を依頼するのが近道です。

最近では賃貸物件でも一括査定サービスが広がってきた

賃貸オーナーが所有物件の査定額を知りたいとき、大きく次の2つの選択肢があります。

• 一括査定サイトを利用する
• 個別に不動産会社へ依頼する

2つの選択肢のうち、まず「一括査定サイトの利用」についてですが、最近では、住居用の物件に限らず、賃貸物件でも一括査定サイトのサービスが利用されるようになりました。

そのメリットとデメリットを確認してみましょう。

〈メリット〉

• 効率的に複数の業者から査定を受けられる
• 相場感（現在の市場価格）をつかみやすい

〈デメリット〉

• 個人情報を提供しなければならない
• 見せかけの高額査定を提案する業者がいる

賃貸物件の一括査定サイトの例としては、ライフルホームズが提供するサービスがあります。

同社では、住居用の物件だけでなく、投資用物件を選択できるフォームを用意しています。

このほか、収益物件のポータルサイトを運営する楽待でも、賃貸物件の一括査定サイトのサービスを提供しています。

個別に不動産会社に依頼する場合、3つの選択肢がある

もう一つの査定方法である「個別に不動産会社へ依頼する」の場合、以下の3つの選択肢があります。

①一般的な不動産会社へ依頼

〈メリット〉

• 売主の希望に沿って買主を探してくれる
• 相場に近い金額で売却しやすい

〈デメリット〉

• 売却までにある程度の期間を要する

②投資用物件専門の不動産会社へ依頼

〈メリット〉

• 賃貸物件を売却するノウハウを持っている
• 賃貸物件の購入を希望する見込み客リストを持っている

〈デメリット〉

• 強引な営業を行う業者も一部存在する

③不動産買取業者

〈メリット〉

• 賃貸物件をすぐに現金化できる

〈デメリット〉

• 相場よりも安い金額での売却になる

個別に依頼する場合、複数の業者に依頼？1社に絞って依頼？

個別に不動産会社へ査定を依頼する場合、「複数の業者に依頼するべきか、1社に絞って依頼するべきか」で迷う方もいると思います。

両者を比較し、ご自身に合う方を選びましょう。

まず、「複数の不動産会社へ依頼」する場合ですが、複数の業者から情報提供を受けられるため相場感をつかみやすいです。

一方、デメリットは、複数の業者とやり取りしなければならないため、手間がかかることです。

これらを考慮すると、複数の不動産会社へ査定を依頼する場合は、数社などある程度の数に絞るとよいかもしれません。

次に、「1社の不動産会社に依頼」した場合ですが、やり取りが1社のみなので、手続きがシンプルで時間を節約できます。

デメリットは、他社との比較ができないため、提示された金額が適切かどうかを判断しにくいことです。

この選択が向いているのは、すでに信頼できる不動産会社がいる賃貸オーナーです。

現在、取引している管理会社や仲介会社に満足されているなら、まずはこれらの業者に声をかけてみるのがよいでしょう。

AI査定サービスなら1社に依頼しても相場感をつかめる

最後に補足ですが、1社の不動産会社へ依頼した際のデメリットとして、他社との比較ができないため、相場感をつかめないことを挙げました。

しかし、不動産のAI査定サービスを活用すればこの問題を解消できます。

AI査定とは、人工知能を活用して不動産の価値を自動で評価するシステムのことです。

ビッグデータと機械学習を活用して、迅速かつ客観的に査定金額を算出します。

AI査定を活用することで、1社の不動産会社に査定を依頼した場合でも、簡単に相場を把握することができます。

また、一括査定サービスを利用すると、多くの業者に個人情報を公開する必要がありますが、AI査定サービスなら、信頼できる不動産会社に限定して個人情報を提供することが可能なため安心です。

弊社ではAI査定サービスを提供しております。

オーナー様がお持ちの物件について「AI査定をしてほしい」というご要望があれば、無料で査定価格の情報をご提供いたします。

具体的な利用方法については、本文の末尾でご案内しております。

売却で成功するには、目的に合ったタイプの不動産会社を選ぶことも大事です。

賃貸物件の出口戦略の相談はさくら不動産へ

北見市での不動産売却をお考えの方は、まずはお気軽にさくら不動産へご相談ください。

👉 無料査定・売却相談受付中

👉 無理な営業は一切ありません

あなたの状況に合わせた、最適な売却プランをご提案します。

お問合わせはこちら

この記事の監修者

谷 和範（株式会社さくら不動産 代表取締役社長）

• 宅地建物取引士/
• 賃貸不動産経営管理士/
• おうち売却の達人

大手不動産フランチャイズチェーンに19年間勤務後、株式会社さくら不動産を創業する。現在SUMiTAS北見店を運営。対応分野は、不動産売却・住み替え・相続・賃貸・管理・不動産コンサル。対応エリアは北見市、網走市、美幌町。